«Серые» схемы застройщиков



                
img 25 Сентября 2015 | img Просмотров 1532
Участие в долевом строительстве согласно федеральному закону от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» допускается: на основании договора долевого участия и особого вида облигаций – жилищных сертификатов, а также путем вступления в жилищно-строительные или жилищные накопительные кооперативы. При этом на первичном рынке жилья, к сожалению, по-прежнему действуют недобросовестные застройщики, использующие так называемые «серые» схемы продаж. Подробнее об этих схемах расскажет Руководитель Департамента страхования НО «ПОВС застройщиков» Гвоздева Александра Александровна.

    1. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

Предметом такого договора является намерение застройщика и покупателя заключить основной договор купли-продажи после ввода дома в эксплуатацию. Однако оплата происходит сразу, при заключении предварительного договора и считается обременительным платежом. Никаких гарантий, что в проблемной ситуации покупатель получит квартиру, а не просто вернет вложенные средства нет. В случае признания застройщика банкротом, вернуть деньги также будет практически невозможно. Кроме того, предварительный договор не обязывает застройщика построить дом к определенному сроку. Главная же опасность заключается в том, что предварительный договор купли-продажи в отличие от основного не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз.

    2.  Вексельные схемы.

Суть данной схемы заключается в том, что покупатель покупает не квартиру, а ценную бумагу – вексель, который впоследствии при заключении основного договора купли-продажи застройщик обязуется обменять на квартиру. Однако никаких гарантий, что застройщик передаст Вам именно квартиру, а не просто вернет потраченные на покупку векселя деньги, нет. В случае недобросовестности застройщика, доказать свои права на квартиру покупателю не удастся, а в случае банкротства застройщика сложно будет вернуть и вложенные средства.

    3.  Договор соинвестирования или инвестиционный договор.

В данном случае покупатель становится партнером застройщика, то есть несет все те же коммерческие риски, что и сам застройщик. Проблема заключается в том, что в данной цепочке дольщик – третье звено: Застройщик – Инвестор – Соинвестор. Таким образом, соинвесторы не связаны напрямую с застройщиком, который в свою очередь несет строительные риски только перед инвестором. Кроме того, для соинвесторов стоимость квартиры может быть установлена инвестором выше реальной, и на законных основаниях это будет считаться доходом инвестора. Стоит также отметить, что застройщик не имеет права заключать инвестиционные договоры, если разрешение на строительство было выдано ему после 2005 года.

     4.  Покупка по договору ЖСК.

Данная схема является незаконной и соответственно подразумевает большие риски в случае, если ЖСК не является застройщиком. Покупателю обязательно нужно обратить внимание на наличие у застройщика документов, подтверждающих связь между ним и ЖСК. Зачастую таким документом является агентский договор. В данном договоре должно быть указано, что ЖСК имеет права на реализацию квартиры, которую Вы покупаете, в противном случае доказать свои права на нее будет невозможно.

Призываем Вас быть внимательными при покупке квартиры и не попадаться на уловки мошенников.